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一房二卖,两个买主谁拥有最终购买权?另一人损失怎么办?

作者:admin时间:2019/10/24 8:40:29阅读:

由于房价上涨速度快、幅度大,常常超过一般人的预期,因此也导致了一些利益至上者一房二卖。两个买主,谁将拥有最终的购买权?没有买到房子的买家损失怎么办?

 

房价飞涨,房主一房二卖

 

苏州晏某和李某在房产经纪公司的居间服务下,签订了房地产买卖中介合同,李某购入了一套房产,价值375万元。当日,李某支付了定金5万元。

 

几个月后,晏某却告知中介人员,要求在原有房价基础上涨50万元,作为交易期间房价飞涨的补偿。

 

李某得知后坚决不同意,但又担心其与他人签订合同出售房屋,所以将房屋委托其他中介网签挂牌。

 

见李某无意加价,晏某竟把这套房产按照新行情在其他中介又做了出售登记。

 

晏某也知道要把前面的合同解除掉才能签订新的合同,于是晏某分别致函李某和前中介。

 

称因李某未按约支付房款,并已过合同约定的逾期时间,同时擅自找其他中介至房产交易中心举行网签挂牌是违规操作,李某严重违约,故解除合同。

 

李某不敢耽误,立即向法院起诉晏某,要求其立即配合办理房屋的过户手续。李某的担心果然不是多余的,晏某果然与肖某在另一家中介的居间下签订了房屋买卖(居间)合同,房屋价格485万元。

 

至此,晏某实现了多卖110万元的目的,也实际做出了一房二卖的行为。但当晏某前去办理相应房产手续时,发现房屋已因李某在法院申请的财产保全被查封。

 

第一位买主获得房屋所有权

 

随后法院三次公开审理了此次案件,最后作出了民事判决:

 

原、被告双方经过前期磋商,签订的《房地产买卖中介合同》已经约定了价格、付款时间、交付手续、违约责任等,具备了买卖合同的主要内容,故原、被告间房屋买卖合同成立、合法有效。

 

房屋买卖合同是原、被告的真实意思表示,对双方均具有拘束力,被告单方面提价构成违约。

 

原告现已为履行房屋买卖合同做好了准备,原、被告双方房屋买卖合同的合同目的已能实现,合同可继续履行。

 

故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同、办理涉案房屋产权变更登记的请求予以支持。

 

但晏某并不死心,上诉至苏州市中级人民法院,苏州中级法院也作出了终审判决:

 

合同履行过程中,根据涉案当事人之间的微信聊天记录以及录音等资料可以反映晏某提出了增加房款50万元的情形,增加了履行合同的障碍。

在双方未处理完毕合同是否继续履行以及是否协商一致解除的情形下,晏某又与案外人签订涉案房屋买卖合同,应视为构成违约。

 

鉴于目前李某已经将大部分房款汇入原审法院账户,具备履行合同的条件,原审法院据此判决双方继续履行涉案房屋买卖合同并无不当,本院予以维持。

 

第二位买主获得差价赔偿

 

肖某在纠结中等了一年多,等来的结果却是房屋明确归属李某的终审判决。但房价一直在涨,于是他起诉请求判令晏某返还购房定金20万元,并赔偿现价与当初合同价的房屋差价损失。

 

经法院委托,相关评估中心评估,认定房屋市场单位价值为20200元/平方米,市场总价值为579.38万元。

 

法院认为,肖某与晏某签订的《房屋买卖(居间)合同》合法有效,双方均应按约履行。

 

本案纠纷产生的直接原因是晏某,其违约行为导致双方之间的《房屋买卖(居间)合同》的合同目的无法实现,对此肖某作为守约方有权要求晏某承担相应的赔偿责任。

 

支付两家中介的服务费

 

值得一提的是,两位买家胜诉之后,两家中介公司也将晏某诉至法院。法院认为,既然前后两份合同都是合法有效的,各方均应按照合同约定履行各自的义务,包括应付的中介费。

 

故法院判决晏某支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。

 

为了多赚一点,晏某一房二卖,最终还是以300余万元成交,反过来支付了赔偿,为自己的失信行为付出了沉重的代价。

 

 

分析

 

一房二卖,并不意味着第二份买卖合同必然无效。法律并没有明确禁止一物二卖,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。

 

一房二卖的房主将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行,都将承担违约赔偿责任。

 

两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

 

但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

 

 

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